Vincolo di destinazione d’uso e opponibilità al terzo acquirente (Cassazione Civile, Sez. II, 25 febbraio 2022 n. 6357)
Un’associazione intende trasformare l’unità immobiliare in ambulatorio medico a favore di stranieri irregolari e il Condominio si oppone sulla base di una clausola del regolamento contrattuale. Ebbene, i supremi giudici ricordano che le limitazioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva dei condomini, contenute nel regolamento di condominio e volte a vietare lo svolgimento di determinate attività, sono servitù reciproche. In quanto tali, devono essere approvate mediante una dichiarazione di volontà negoziale e con il consenso di tutti i condomini. L’opponibilità ai terzi – che non vi abbiano espressamente aderito – è subordinata alla trascrizione; pertanto, non è sufficiente una generica accettazione del regolamento da parte dell’acquirente. Infatti, affinché la disposizione che istituisce la servitù sia opponibile al terzo compratore è necessaria una dichiarazione di specifica conoscenza dell’esistenza delle reciproche servitù.
Una fondazione, proprietaria di un immobile in uno stabile condominiale, conviene in giudizio il Condominio. L’ente ha concesso in comodato modale trentennale l’unità immobiliare di cui è proprietaria ad una Onlus, affinché la adibisca ad ambulatorio medico per extracomunitari non in regola e non in possesso del permesso di soggiorno. Il Condominio non autorizza il cambio di destinazione d’uso dell’immobile per contrarietà al regolamento secondo cui “è vietata qualsiasi attività dei condomini nelle proprietà esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza”.
La fondazione impugna la delibera, sostenendo che il regolamento condominiale su cui si fonda la decisione del consesso assembleare non le sia opponibile, in quanto non trascritto nei registri immobiliari. Interviene volontariamente in giudizio anche l’associazione comodataria dell’immobile aderendo alla domanda dell’attrice. In primo grado, il tribunale dichiara la nullità della delibera nella parte in cui riguarda la destinazione d’uso dell’immobile; infatti, la clausola del regolamento condominiale non è opponibile alla fondazione, terza acquirente, in quanto il regolamento non risulta trascritto e l’atto di acquisto non reca alcuno specifico riferimento ad esso. Il Condominio dispiega appello e il gravame viene accolto.
Secondo la corte d’appello, la clausola del regolamento è opponibile alla fondazione, in quanto nel contratto di compravendita si attribuisce all’acquirente la quota di comproprietà sulle parti comuni “come per legge e regolamento”; inoltre, nel rogito si fa ampio richiamo all’atto originario, ove il compratore aveva dichiarato di “ben conoscere e accettare il regolamento”. Per il giudice del gravame, dunque, la destinazione dell’immobile ad ambulatorio medico per extracomunitari non in regola con il permesso di soggiorno si pone in contrasto con la clausola regolamentale. Si giunge così in Cassazione.
Secondo la Suprema Corte «La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c.. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d’acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestando tale presa d’atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto».