La differenza tra “nuova costruzione”, “ricostruzione” e “ristrutturazione” ai fini dell’applicazione delle disposizioni del Piano Regolatore Generale sulle distanze legali tra edifici (Corte di Cassazione, ordinanza del 6 giugno 2022, n. 18021)
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, ha ribadito la distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione, formulando, inoltre, un principio di diritto relativo all’onere della prova del convenuto in materia di distanze legali a cui la Corte di Appello dovrà conformarsi.
La vicenda esaminata nei precedenti gradi di giudizio riguarda un fabbricato realizzato dai proprietari di un fondo confinante con quello degli attori in violazione delle distanze legali, previste dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune.
In particolare, la Corte di Appello era giunta alla conclusione che le disposizioni del Piano Regolatore Generale fossero applicabili solo alle nuove costruzioni e non anche alle ricostruzioni di edifici già esistenti. Di conseguenza, era necessario stabilire a chi spettasse l’onere di provare se si trattasse di una nuova costruzione o di una mera ricostruzione.
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, si ha una “ricostruzione” quando l’opera di modifica dell’edificio preesistente si traduce non solo nell’esatto ripristino della costruzione precedente ma anche in qualsiasi modifica della volumetria dell’edificio preesistente che ne comporti un aumento (Cass. civ. n. 28612 del 15 dicembre 2020).Ancora, secondo le Sezioni Unite della Cassazione n. 21587 del 19 ottobre 2021, è ravvisabile la “ricostruzione” nei casi in cui siano venute meno le componenti essenziali dell’edificio preesistente, ossia i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, per evento naturale o per volontaria demolizione, con un aumento della volumetria.
Al contrario, la ristrutturazione si differenzia dalla nuova costruzione, in quanto prevede un intervento di ripristino dell’edificio preesistente con modificazioni solo interne, senza alterazioni delle componenti essenziali.
In particolare, la Suprema Corte ha sottolineato che ciò che distingue la nuova costruzione dalla ristrutturazione è la presenza o meno di un aumento di volumetria o la modificazione della sagoma di ingombro.
Infine, in tale ordinanza, la Corte di Cassazione, per quanto concerne l’onere della prova, afferma il seguente principio di diritto a cui dovrà conformarsi il giudice di rinvio: “ In materia di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della violazione di distanze, mentre incombe sul convenuto, che deduca di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente in loco, l’onere di dimostrare gli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire, nella specie, la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione nonché̀ la circostanza dell’assoluta identità̀ fra la nuova e la vecchia struttura”.