In presenza degli estremi del titolo edilizio il contratto di compravendita è valido nonostante la successiva scoperta di difformità edilizie (Cass. civ. ordinanza del 16 maggio 2022 n. 15587)
L’attore ha chiesto di dichiarare la nullità dell’atto di acquisto dell’immobile, edificato nel 1968, poiché in parte abusivo ed in parte non conforme al nullaosta, chiedendo la condanna del venditore alla restituzione del prezzo e delle spese sostenute per l’atto di acquisto e al rimborso di quelle affrontate per i lavori eseguiti.
Il Tribunale adito ha rigettato le domande dell’attore e successivamente anche la Corte di Appello di Catania ha rigettato il gravame, osservando che le restrizioni alla circolazione di immobili abusivi sono state introdotte nel 1977 e sono applicabili solo agli immobili costruiti dopo tale data.
In seguito, l’acquirente ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di Appello.
In relazione ai profili riguardanti la regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto, le Sezioni Unite della Corte (n. 8230 del 2019) sono pervenute ad una nozione di nullità “testuale”, riconoscendo quale tipica causa di invalidità solo quella prevista dall’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001, escludendo un divieto generale di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili.
L’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 ha previsto che gli atti tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo del 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
In particolare, le Sezioni Unite hanno ricondotto tale nullità nell’ambito dell’art. 1418, comma 3, c.c., considerandola una nullità testuale volta a sanzionare la mancata inclusione nell’atto di compravendita degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile.
Di conseguenza, essendo presenti nell’atto la dichiarazione dell’alienante sugli estremi del titolo edilizio, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Nel contratto in questione, essendo presente la menzione del titolo edilizio, il fatto che sull’immobile siano stati realizzati degli interventi che lo avrebbero reso difforme dal nullaosta e l’epoca di tali interventi sono stati considerati profili irrilevanti ai fini della nullità.
In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ed ha condannato il ricorrente al rimborso delle spese processuali.