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24 Giugno 2020

Condominio, l’amministratore non può “mediare” se manca la delibera autorizzativa (Corte di cassazione – Ordinanza n. 10846 dell’8 giugno 2020)

La domanda avanzata contro un condomino moroso per il versamento dei contributi condominiali – dovuti in base a regolare approvazione del consuntivo – viene dichiarata improcedibile dal giudice di pace, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale (pur convocata a tal fine, ma andata deserta) della delibera di autorizzazione all’amministratore a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria, nonostante l’apposito rinvio dell’incontro di mediazione a tal fine disposto.

Il tribunale rigetta il gravame proposto dal condominio, affermando che l’indispensabilità della delibera assembleare riposa sull’esigenza di conferire preventivamente, a chi interviene in mediazione, il potere di disporre effettivamente della lite, mancando il quale la condizione di procedibilità non può dirsi integrata.

Investita del ricorso proposto dal condominio, che sostiene non solo la rituale introduzione, ma anche il regolare svolgimento della mediazione, da doversi considerare semplicemente chiusa in senso negativo, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10846 dell’8 giugno 2020, conferma la sentenza impugnata. In tal modo offre la prima (a quanto consta) indicazione nomofilattica su una questione che ha impegnato la giurisprudenza di merito.

Ciò che rileva ai fini della questione risolta dalla pronuncia in commento è che il comma 3 del medesimo art. 71-quater disp. att. c.c. dispone che al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio).

Per facilitare l’assunzione di questa delibera autorizzativa, il successivo comma 4 contempla la possibilità, su istanza del condominio, di una proroga del termine di comparizione davanti al mediatore. Infine, il comma 5 rimette all’assemblea condominiale l’approvazione della proposta di mediazione, da votare con la medesima maggioranza occorrente per autorizzare l’amministratore a partecipare alla procedura.

Secondo la Corte di cassazione, la disciplina innanzi compendiata esclude che possa ritenersi realizzata l’indispensabile condizione di procedibilità allorché, come accaduto nel caso deciso, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore – che pure aveva avviato la procedura – partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare.

Il condominio tenuto ad avviare la procedura di mediazione, in altre parole, ha non soltanto l’onere di attivarla, ma deve farlo rispettando le condizioni fissate dal legislatore per il raggiungimento della finalità di favorire effettivamente la composizione bonaria della lite al di fuori e prima del processo. Il che, in ambito condominiale, si traduce nella necessità di conferire preventivamente all’amministratore i necessari poteri per favorire una definizione conciliativa, in mancanza dei quali l’attivazione della procedura si risolverebbe in una mera formalità inidonea al raggiungimento dello scopo.

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