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9 Novembre 2020

Breve nota sulla locazione nel periodo emergenziale sanitario

La presente nota è finalizzata a porre brevemente in evidenza gli aspetti normativi e giurisprudenziali sviluppatisi a seguito delle note vicende dell’emergenza sanitaria in relazione ai contratti di locazione commerciale.

In primo luogo, vi è da dire che la normativa di contrasto al Covid-19 non affronta il problema della locazione, se non nei limiti di un beneficio fiscale riservato ai contratti di locazione commerciale ed ai contratti di servizio. Infatti, l’art. 65 del Decreto Cura Italia (D.L. n. 18/2020 conv. in L. n. 27/2020) ha previsto un beneficio a favore dei conduttori di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi); mentre l’art. 28 del Decreto Rilancio (DL. n. 34/2020 conv. in L. 77/2020) ha successivamente esteso detto credito ad ogni altra attività imprenditoriale, professionale o artistica esercitata sia mediante contratti di locazione commerciale che con contratti di servizio.

Altra disposizione relativa ai rapporti contrattuali è quella contenuta nell’art. 3, comma 6 bis[1], del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6 (conv. in L. n. 13/2020) secondo cui“Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. In sostanza, con detta norma, il legislatore ha introdotto la possibilità di escludere sia la responsabilità del debitore in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento sia il risarcimento del danno, oppure di commisurare quest’ultimo al caso concreto tenuto conto delle ricadute sull’economia dell’emergenza sanitaria.

Fin qui, le disposizioni normative in tema di locazione e di adempimento all’obbligazione.

È tuttavia noto che, a seguito del lockdown, lo svolgimento di alcune attività commerciali è stato interdetto con evidente nocumento per i profitti, mentre alcune di quelle consentite hanno comunque subito un grave danno. Sicché la giustizia civile è stata interessata dalle controversie che sono nate tra locatori e conduttori derivanti dal mancato o ritardato pagamento del canone di locazione.

Questa, in breve, la rassegna giurisprudenziale.

a. Tribunale di Roma – Ordinanza del 29 maggio 2020

Il provvedimento è stato emesso nell’ambito di un procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., attivato dall’affittuario di un ramo d’azienda di attività commerciale (vendita al dettaglio) per sentir ordinare la sospensione del suo obbligo al versamento delle somme dovute per detto affitto. Il ricorrente invocava l’impossibilità sopravvenuta (quantomeno parziale) della prestazione ex art. 1256, comma 2, c.c. derivante dall’impossibilità di utilizzare i locali del ramo d’azienda locatogli e, comunque, l’eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c.

Il Tribunale di Roma: (i) non ha accordato la sospensione del pagamento del canone di affitto rilevando che “non vi è alcuna norma di carattere generale che preveda una sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione[2]; (ii) non ha ritenuto pertinente il richiamo al principio di buona fede di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c.[3]; (iii) non ha trovato declinabile al caso di specie l’art. 1467 c.c. in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta, essendo istituto incompatibile con la conservazione del contratto e idoneo solo a provocarne lo scioglimento.

Il Giudice adito, interpretando le disposizioni normative in un’ottica di ricostituzione dell’equilibrio contrattuale e di conservazione del rapporto obbligatorio, ha di contro ritenuto applicabile l’istituto dell’impossibilità temporanea ex art. 1256 c.c. e dell’impossibilità parziale di cui all’art. 1464 c.c.[4], affermando che “nel caso di specie ricorre una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente (ndr. quindi del locatore del ramo d’azienda) allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020)”.

Alla luce di tale considerazione, il Tribunale ha accordato una riduzione del canone di affitto destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

b. Ufficio del Massimario[5] della Cassazione – Relazione 8 luglio 2020 n. 56

L’Ufficio indicato in epigrafe ha dato indicazioni in tale materia valorizzando il dovere di correttezza che “viene considerato alla stregua di limite interno di ogni situazione giuridica soggettiva (attiva o passiva) contrattualmente attribuita, concorrendo alla relativa conformazione in senso ampliativo o restrittivo rispetto alla fisionomia apparente, per modo che l’ossequio alla legalità̀ formale non si traduca in sacrificio della giustizia sostanziale e non risulti, quindi, disatteso quel dovere (inderogabile) di solidarietà̀ costituzionalizzato (art. 2 Cost.), che, applicato ai contratti, ne determina integrativamente il contenuto o gli effetti (art. 1374 c.c.) e deve, ad un tempo, orientarne l’interpretazione (art. 1366 c.c.) e l’esecuzione (art. 1375), nel rispetto del principio secondo cui ciascuno dei contraenti è tenuto a salvaguardare l’interesse dell’altro, se ciò̀ non comporti un apprezzabile sacrificio dell’interesse proprio”.

Alla luce di ciò, l’Ufficio ha ritenuto centrale la buona fede sulla base della sua portata sistematica nella fase esecutiva del contratto ex art. 1375 c.c., “postulando la rinegoziazione come cammino necessitato di adattamento del contratto alle circostanze ed esigenze sopravvenute”. Il concetto conclusivo è che “la correttezza è suscettibile di assolvere, nel contesto dilaniato dalla pandemia, la funzione di salvaguardare il rapporto economico sottostante al contratto nel rispetto della pianificazione convenzionale”.

c. Tribunale di Roma – Ordinanza del 27 agosto 2020

La controversia ha riguardato l’attività di ristorazione in cui il conduttore, agendo ex art. 700 c.p.c., ha chiesto di impedire l’escussione della fideiussione rilasciata a garanzia del contratto di locazione e di disporre la riduzione del relativo canone. Tale pronuncia valorizza il principio di buona fede e correttezza che avrebbe “la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore”, declinando il quale viene accolta la domanda di riduzione del canone nella misura del 40% per i mesi di aprile/maggio 2020 e del 20% da giugno 2020 a marzo 2021.

Il Tribunale ha però aggiunto che a tale risultato comunque si giungerebbe anche qualificando la fattispecie come peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della locatrice di natura parziale e temporanea (come rilevato dalla precedente ordinanza di maggio 2020).

d. Tribunale di Venezia – Ordinanza del 30 settembre 2020

L’attività commerciale svolta nei locali locati è turistico – ricettiva. In questo caso, il Tribunale non ha convalidato lo sfratto intimato, ritenendo che, quantomeno per i mesi da marzo a maggio 2020, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19 la società intimata non ha potuto utilizzare – o perlomeno ha potuto utilizzare solamente in maniera ridotta – i locali oggetto di locazione.

Tale mancato godimento è stato determinato, secondo il Tribunale, da una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione a carico del locatore, il quale deve garantire al conduttore il pieno e libero utilizzo degli immobili locati. Conseguentemente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1464 cod. civ., il conduttore, ovvero la parte la cui prestazione non è divenuta impossibile, ha pieno diritto di domandare la riduzione della propria prestazione (id est: del canone) e/o il recesso dal contratto.

e. Tribunale di Milano – Ordinanza di settembre 2020

L’oggetto della locazione riguarda un locale adibito a ristorante. Particolarmente significativo è il fatto che benché il conduttore, ovviamente moroso, sia rimasto contumace nel giudizio azionato dal locatore per il sequestro conservativo dei beni del primo, il Giudice abbia accolto solo in parte la domanda, rilevando d’ufficio la situazione emergenziale. Quindi, senza che al medesimo Giudice gli sia stata sottoposta alcuna ipotesi di alterazione di sinallagma contrattuale.

Infatti, il Tribunale di Milano ha rilevato come nel caso della locazione gli strumenti apprestati dall’ordinamento siano già rinvenibili all’interno delle norme a presidio della locazione. Per cui, appare inopportuno riferirsi all’istituto dell’impossibilità parziale temporanea della prestazione del locatore, ma occorre utilizzare il diritto riconosciuto al conduttore ad una riduzione del canone proporzionata alla sopravvenuta riduzione del godimento che costituisce specifica applicazione di un principio generale che presiede la disciplina delle locazioni, quello della sinallagmaticità tra godimento e corrispettivo.

* * *

Alla luce degli arresti giurisprudenziali citati, si può dunque dire che gli istituti sottesi ad una riduzione del canone di locazione sono la buona fede e l’impossibilità parziale temporanea della prestazione. Interessante è la specificazione del Tribunale di Milano che, richiamandosi agli stretti principi della locazione, sottolinea il rapporto sinallagmatico tra il godimento dell’immobile ed il pagamento del canone che potrebbe essere invocato anche nei casi di attività diverse da quelle commerciali (fino ad oggi scrutinate) che abbiano visto ridursi le possibilità di utilizzo dei locali.

Si segnala, infine, che l’art. 3, comma 6 ter, del D.L. n. 6/2020 prevede (con infelice formulazione che si riporta testualmente) che “Nelle controversie in materia di obbligazioni contrattuali, nelle quali il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto, o comunque disposte durante l’emergenza epidemiologica da COVID-19 sulla base di disposizioni successive, può essere valutato ai sensi del comma 6-bis, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione ai sensi del comma 1-bis dell’articolo 5 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, costituisce condizione di procedibilità della domanda”.

Pertanto, il conduttore potrà chiedere una riduzione del canone di locazione ove dimostri il parziale mancato utilizzo del godimento dell’immobile, attivando il procedimento di mediazione ove in sede di trattative non si addivenga ad una soluzione bonaria.


[1] Il comma 6 bis è stato inserito dall’art. 91, comma 1, del D.L. n. 18/2020

[2] In particolare, il Giudicante evidenzia come “l’assenza, da un lato, di una norma generale che detti una disciplina per tutti i rapporti di durata e la presenza, dall’altro, di una miriade di regole speciali citate richiamate dalla stessa difesa della ricorrente (sospensione dei termini di versamento di alcune imposte; proroga dei termini di pagamento delle rate di mutuo e dei finanziamenti; sospensione dei termini processuali) impone di prendere atto che il legislatore ha inteso, in relazione a talune, pur numerose, fattispecie, assumere iniziative di agevolazione ma nulla ha voluto disporre in ordine al quantum ed al quando del pagamento dei canoni di locazione commerciale o di affitto di azienda”.

[3] In quanto, se da una parte detto principio si concretizza nel dovere di ciascun contraente di realizzare l’interesse della controparte, imponendo di tenere comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, siano idonei a preservare gli interessi, dell’altra non può comportare una variazione sensibile delle obbligazioni principali del contratto, a partire dai tempi e dalla misura di corresponsione del canone, in quanto “rischierebbe di minare la possibilità, per le parti, di confidare nella necessaria stabilità degli effetti del negozio (quanto meno, i principali) nei termini in cui l’autonomia contrattuale li ha determinati”.

[4] Dello stesso avviso Tribunale di Venezia, ordinanza del 28 luglio 2020

[5] Compito istituzionale dell’Ufficio del massimario e del ruolo è l’analisi sistematica della giurisprudenza di legittimità, condotta allo scopo di creare le condizioni di un’utile e diffusa informazione (interna ed esterna alla Corte di cassazione), necessaria per il miglior esercizio della funzione nomofilattica della stessa Corte,

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